AVAL HIPOTECARIO

AVAL HIPOTECARIO

El aval se extingue a la vez que la obligación principal, normalmente por el pago por parte del acreedor, o por las causas generales de extinción de los contratos, entre las que no está la muerte del avalista. La obligación se transmite al igual que el resto de derechos y obligaciones a sus herederos, es decir, el fallecimiento del avalista ocasiona la transmisión de esta obligación a sus herederos, que lógicamente podrán aceptar o no la herencia o hacerlo a beneficio de inventario.

Al igual que el resto de los contratos no se puede modificar de manera unilateral, y lógicamente, el banco o caja no va a acceder a modificar el contrato si no se igualan o incluso mejoran las garantías existentes, por tanto esa expresión que tantas veces hemos oído de “quiero salir de la fianza” no se corresponde con ningún derecho que nos asista, y por lo general solo es posible extinguir la fianza con la extinción del contrato principal, que por lo general solo se puede realizar mediante el pago del préstamo avalado.

El avalista puede terminar pagando la deuda contraída por el deudor, hasta que la misma quede completamente saldada. La diferencia radica en que el avalista puede reclamar contra la persona a que avaló una vez a realizado el pago, pudiendo reclamarle las cantidades que abonó junto a los intereses y los daños y perjuicios causados.

La entidad financiera puede, si lo estima conveniente, liberar en cualquier momento al avalista de sus obligaciones.

La fianza puede ser parcial, no extendiéndose a la totalidad de la obligación, algo que es muy habitual por ejemplo en los préstamos hipotecarios, donde se suele avalar una cantidad menor al total del préstamo, que es por norma general la que excede de la tasación.

TIPOS DE AVAL

1.GARANTÍA PERSONAL

El avalista responde de manera solidaria ante el impago de la deuda, de forma que responde con su garantía personal, lo que implica que ante el impago del solicitante el avalista responde con todos sus bienes presentes y futuros. En resumen, al avalar un préstamo se tienen las mismas obligaciones que el solicitante.

Pero al no existir un bien concreto que haya servido como garantía de pago, el fiador puede vender libremente su patrimonio y disponer de él de la manera que considere más oportuna, pues seguirá respondiendo con los nuevos bienes. Así que si desea vender su casa puede hacerlo con total libertad, ya que no existe sobre ella ninguna carga concreta. Eso sí, el avalista ve reducida su capacidad de endeudamiento en el futuro de manera que, si necesita un crédito al consumo o una hipoteca no le será tan fácil conseguirlo salvo que responda con su patrimonio ante las posibles deudas de un tercero.

En el caso de que el avalista no pueda hacer frente al pago de la deuda, en primer lugar, será dado de alta en un listado de morosos (Rai, Asnef, etc.), lo cual imposibilitará su acceso a un préstamo o crédito bancario en un futuro ya que las entidades financieras bien sean bancos, cajas o establecimientos financieros de crédito evitan conceder un préstamo personal o hipotecario a quien esté dado de alta en un fichero de morosidad para evitar posibles impagos futuros.

Posteriormente, si el impago de la deuda se prolonga en el tiempo, el avalista se verá envuelto en un proceso legal, en el que un juez podrá dictaminar el embargo de su cuenta bancaria y la parte de su nómina que excede del salario mínimo interprofesional, así como sus bienes personales, desde el coche hasta la vivienda. En resumen, todo aquello que sea necesario para saldar la deuda, con lo cual el avalista corre el riesgo de perder su patrimonio.

Antes de embargar los bienes de éste se embargan los bienes y patrimonio del titular del préstamo y en los casos de que éstos no sean suficientes para saldar la deuda, la entidad va contra el aval (como cuando un banco desahucia a una persona y subasta su vivienda por el 50% de su valor, con lo cual la persona desahuciada se encuentra sin vivienda y debiendo aun una gran cantidad de dinero al banco)

2.GARANTÍA REAL

La situación cambia bastante cuando la garantía que se utiliza para respaldar la compra de otra vivienda es real -está constituida por bienes tangibles- y no personal. En este caso, el fiador otorga como garantía del pago de la hipoteca una propiedad concreta y su responsabilidad se agota con ella. No pone en peligro todo el patrimonio presente y futuro sino sólo un bien determinado como puede ser un inmueble. Es una de las opciones que se utiliza cuando el avalista no quiere arriesgar el conjunto de sus propiedades y prefiere tener una responsabilidad limitada.

Con este tipo de garantía surgen dos posibilidades:

Que el inmueble utilizado para asegurar el pago de la hipoteca sea propiedad del prestatario; es decir, de quien solicita y recibe el dinero para la compra de una nueva vivienda.
Que la persona utilice su vivienda para asegurar el pago de las cuotas de un tercero. Este último es el caso del hipotecante no deudor, la persona que sin ser titular del crédito pone como garantía su propio inmueble para que al solicitante se le conceda la hipoteca. Si se da la circunstancia de que el prestatario no paga las cuotas en el plazo establecido o deja de abonar definitivamente las mensualidades, el hipotecante no deudor responderá con su vivienda y hasta el límite que se haya establecido. Por ejemplo, si la entidad bancaria concede una hipoteca a un joven por el 80% del valor de un piso y lo que necesita es el cien por cien, los padres, u otros familiares o amigos, constituyen una hipoteca por el valor del 20% sobre un inmueble, de manera que su responsabilidad se agota con este porcentaje si el titular no paga. De este modo, sólo son responsables en la medida en que la vivienda esté hipotecada.
Para poder garantizar una deuda con un bien concreto, en este caso con una vivienda, el inmueble ha de estar inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de la persona que va a utilizar el piso como garantía. Normalmente debe ser el único propietario o estar de acuerdo con los otros titulares en poner la casa como garantía real del pago de una hipoteca. Las entidades bancarias también suelen pedir que el inmueble esté libre de otras cargas para que la vivienda pueda utilizarse como garantía. Una vez que el garantista ha constituido una hipoteca sobre su inmueble, esta carga aparece reflejada en el Registro de la Propiedad. Al igual que ocurre con el avalista, la capacidad de endeudamiento futuro se reduce.

¿Qué ocurre entonces cuando el hipotecante no deudor quiere poner en venta la vivienda? Legalmente puede hacerlo, pero pesa sobre ella una obligación y si alguien deseara adquirir el inmueble lo haría con la carga incluida. Como estos datos aparecen en el Registro de la Propiedad, es muy difícil que el comprador acceda a llevarse la vivienda en estas condiciones, con lo que lo habitual es que pida que se cancele la deuda. Si cada vez hay más dificultades para vender una vivienda, cuando sobre ésta pesa una hipoteca la operación puede llegar a ser imposible.